Nový stavební zákon: co se mění a jak se připravit na stavební řízení

Aktuální stav a účinnost stavebního zákona

Nový stavební zákon prošel od svého přijetí v roce 2021 řadou zásadních novelizací, které postupně měnily podobu i termíny jeho účinnosti, a proto je dnes potřeba vnímat aktuální stav právní úpravy s ohledem na to, co skutečně platí a co se v mezidobí odložilo nebo zrušilo. Původní představa, že veškerá stavební řízení přejdou pod jediný digitalizovaný systém spravovaný centrálně státem, se ukázala jako příliš ambiciózní na to, aby ji bylo možné naplnit v původně stanovených lhůtách. Proto zákonodárci přistoupili k tzv. euronovele a následně i k dalším technickým úpravám, které měly nastavit reálnější a udržitelnější harmonogram.

V současné době je stavební zákon plně účinný a stavební úřady podle něj postupují při vydávání povolení, posuzování záměrů i při navazujících řízeních. Klíčovým prvkem, který měl být symbolem reformy, je digitalizace stavebního řízení prostřednictvím portálu stavebníka a informačního systému, jenž má sloužit jako jednotné místo pro podávání žádostí, sdílení dokumentace a komunikaci s dotčenými orgány. Právě zprovoznění a stabilizace tohoto systému patřilo mezi nejsledovanější části celé reformy, protože na jeho funkčnosti závisela reálná použitelnost nových postupů v praxi.

Zásadní změnou oproti původní podobě zákona je i to, že zvláštní stavební úřady nebyly zcela zrušeny, jak se původně předpokládalo, a k jejich úplné integraci pod obecné stavební úřady nakonec nedošlo v rozsahu, jaký zamýšlela prvotní verze zákona. Tato skutečnost výrazně ovlivnila i to, jak je dnes systém organizačně nastaven, protože si zachovává určitou míru specializace podle typu stavby, což mnozí odborníci vnímají jako kompromis mezi původní centralizací a praktickými potřebami různých oborů výstavby.

Důležitým aspektem aktuálního stavu je také skutečnost, že přechodná ustanovení nadále řeší, jak se postupuje u řízení zahájených podle předchozí právní úpravy, tedy podle starého stavebního zákona z roku 2006. Stavebníci a úřady tak musí i dnes rozlišovat, zda se konkrétní záměr posuzuje podle staré, nebo nové právní úpravy, což v praxi vyžaduje značnou orientaci v přechodných pravidlech a případně i odbornou právní pomoc.

Účinnost zákona byla také doprovázena vydáním řady prováděcích vyhlášek, které upřesňují technické požadavky na stavby, obsah dokumentace i postupy při povolování. Tyto vyhlášky se v průběhu doby rovněž upravovaly tak, aby reflektovaly praktické zkušenosti úřadů i stavebníků po prvních měsících a letech ostrého provozu nové právní úpravy.

Celkově lze tedy shrnout, že nový stavební zákon je aktuálně účinný, avšak jeho podoba se od původního znění z roku 2021 v mnoha ohledech proměnila, a to jak v otázce organizace stavebních úřadů, tak v tempu a rozsahu digitalizace, přičemž další dílčí úpravy nelze do budoucna vyloučit.

Hlavní cíle digitalizace stavebního řízení

Nový stavební zákon přichází s ambicí zásadně proměnit způsob, jakým stavební úřady komunikují se žadateli, jak probíhá vyřizování žádostí a jakým způsobem se dokumentace předává, ukládá a kontroluje. Digitalizace stavebního řízení není jen doprovodným technickým opatřením, ale jedním z nosných pilířů celé reformy, protože právě zdlouhavé a nepřehledné papírové procesy byly dlouhodobě terčem kritiky ze strany investorů, projektantů i samotných úředníků. Cílem je vytvořit prostředí, kde veškerá komunikace probíhá elektronicky, kde se dokumenty nemusí zbytečně tisknout, razítkovat a přenášet mezi jednotlivými úřady, a kde žadatel má neustálý přehled o tom, v jaké fázi se jeho záměr právě nachází.

Jedním z hlavních cílů je zavedení jednotného informačního systému, který propojí stavební úřady, dotčené orgány, provozovatele technické infrastruktury i samotné stavebníky do jediné platformy. Tento systém má fungovat jako centrální místo, kam se nahrává projektová dokumentace, kde se sleduje průběh řízení a kde je možné podat žádost bez nutnosti osobní návštěvy úřadu. Portál stavebníka, jak se tento nástroj běžně označuje, má sloužit jako jednotné kontaktní místo, přes které lze podat žádost o povolení, sledovat její vyřizování, komunikovat s úředníkem a v konečné fázi získat i samotné rozhodnutí v elektronické podobě.

Dalším důležitým cílem digitalizace je zrychlení a zjednodušení předávání dokumentace mezi jednotlivými účastníky řízení. V praxi to má znamenat, že projektant nahraje dokumentaci jednou a ta se následně automaticky zpřístupní všem dotčeným orgánům, které se k ní mají vyjádřit. Tím má odpadnout zdlouhavé kolování papírových šanonů mezi jednotlivými institucemi, což byl v minulosti jeden z nejčastěji zmiňovaných důvodů průtahů. Systém má také umožnit sledování lhůt a automatické upozorňování na blížící se termíny, což by mělo omezit prostor pro liknavost na straně úřadů i účastníků řízení.

Digitalizace má rovněž přispět k větší transparentnosti celého procesu. Žadatel by měl mít možnost kdykoliv nahlédnout do stavu své žádosti, zjistit, kdo ji právě posuzuje, a v případě potřeby doplnit chybějící podklady přímo online. Cílem je také omezit prostor pro subjektivní rozhodování a nejednotný výklad předpisů tím, že se sjednotí formuláře, postupy i způsob komunikace napříč jednotlivými stavebními úřady v celé zemi.

Neméně podstatným cílem je také propojení stavebního řízení s katastrem nemovitostí a dalšími veřejnými registry, díky čemuž by úředníci neměli být závislí na tom, aby si žadatel sám opatřoval výpisy a potvrzení, která už stát jednou má k dispozici. Digitalizace stavebního řízení tak má v konečném důsledku vést k tomu, aby se celý proces povolování staveb výrazně zkrátil, stal se předvídatelnějším a méně administrativně náročným jak pro stavebníky, tak pro samotné úřady.

Nový portál stavebníka a jeho funkce

Portál stavebníka představuje jeden z klíčových nástrojů, které mají naplnit ambici digitalizace stavebního řízení podle nového stavebního zákona. Jde o elektronické rozhraní, přes které mají žadatelé komunikovat se stavebními úřady, podávat žádosti a sledovat průběh celého procesu, aniž by museli fyzicky docházet na úřad s hromadou papírových příloh. Po několika odkladech, které provázely účinnost zákona i navazujících prováděcích předpisů, se portál postupně dostává do reálného provozu a stavebníci i projektanti si na něj teprve zvykají.

Základní funkcí portálu je možnost podat žádost o vydání povolení záměru elektronicky, včetně všech povinných příloh, projektové dokumentace a stanovisek dotčených orgánů. Systém by měl uživatele provést jednotlivými kroky formou strukturovaného formuláře, který se přizpůsobuje podle typu záměru – jinak vypadá žádost o povolení rodinného domu a jinak dokumentace k rozsáhlejší průmyslové stavbě. Právě tato variabilita má být tou hlavní devizou oproti dřívějšímu papírovému podávání, kdy si žadatel často nebyl jistý, jaké přílohy má doložit a v jaké podobě.

Portál dále umožňuje sledovat stav podané žádosti v reálném čase, tedy zjistit, zda ji úřad již převzal, zda probíhá doplnění podkladů, nebo zda se blíží vydání rozhodnutí. To má nahradit dosavadní praxi, kdy stavebník musel úřad kontaktovat telefonicky nebo osobně, aby zjistil, v jaké fázi se jeho záměr nachází. Součástí je i komunikační modul, přes který mohou úředníci žadatele vyzvat k doplnění dokumentace nebo si vyžádat upřesnění, a to vše zůstává archivováno v rámci jednoho elektronického spisu.

Významnou roli hraje také propojení portálu s dalšími informačními systémy veřejné správy, zejména s registrem územního plánování a evidencí dotčených orgánů. Cílem je, aby si stavebník nemusel sám obstarávat vyjádření od desítek institucí, ale aby si potřebná stanoviska systém dokázal vyžádat automatizovaně nebo alespoň nabídnout přehled toho, koho je potřeba oslovit. V praxi se ovšem ukazuje, že plná integrace všech systémů je během na dlouhou trať a řada úřadů i dotčených orgánů se na elektronickou komunikaci teprve adaptuje.

Portál rovněž nabízí přístup k historii podání, takže stavebník má i zpětně možnost dohledat, jaké dokumenty v minulosti zasílal a jak na ně úřad reagoval. Pro projektanty a stavební firmy, které řeší více záměrů současně, to představuje výraznou úsporu času oproti hledání v papírových složkách nebo v roztříštěné e-mailové komunikaci.

Přestože je koncept portálu stavebníka vnímán jako krok správným směrem, praxe ukazuje, že se stále potýká s dětskými nemocemi – od technických výpadků přes nejasnosti ve vyplňování formulářů až po nedostatečnou informovanost menších obcí s rozšířenou působností, kam agenda stavebních úřadů spadá. Postupné odstraňování těchto nedostatků a rozšiřování funkcionalit portálu bude patrně určovat, jak rychle se elektronizace stavebního řízení skutečně promítne do reálného zkrácení a zjednodušení povolovacích procesů, což byl ostatně jeden z hlavních deklarovaných cílů celé reformy.

Lhůty pro vyřízení stavebního povolení

Nový stavební zákon přinesl zásadní změnu v přístupu k lhůtám, ve kterých musí stavební úřady rozhodnout o žádosti o vydání stavebního povolení. Zatímco dřívější právní úprava byla dlouhodobě kritizována pro svou nepřehlednost a především pro neúměrně dlouhé čekací doby, které se v praxi často protahovaly na měsíce až roky, nová legislativa si klade za cíl proces výrazně zrychlit a zjednodušit. Základní lhůta pro vydání stavebního povolení by měla činit 30 dnů od podání kompletní žádosti, u složitějších staveb, kde je potřeba posouzení více dotčených orgánů nebo je vyžadováno provedení ústního jednání, se lhůta prodlužuje na 60 dnů.

Klíčovým prvkem nové úpravy je takzvaná fikce souhlasu, respektive možnost, že pokud stavební úřad nerozhodne ve stanovené lhůtě, považuje se povolení za vydané za podmínek, které stanoví zákon. Tento mechanismus má sloužit jako pojistka proti průtahům způsobeným přetížením úřadů nebo jejich nečinností. Stavebníci si tak mohou být jisti, že jejich žádost nezůstane bez odezvy donekonečna, což byl v minulosti jeden z nejčastějších problémů, se kterými se investoři i běžní žadatelé potýkali.

Zásadní roli v urychlení procesu hraje také integrace jednotlivých vyjádření dotčených orgánů státní správy. Nová úprava počítá s tím, že veškerá stanoviska, závazná vyjádření a rozhodnutí by měla být soustředěna do jednoho správního řízení vedeného jediným stavebním úřadem. Tím odpadá nutnost obcházet desítky úřadů a institucí, což v praxi bývalo časově nejnáročnější součástí celého procesu. Cílem je, aby žadatel komunikoval pouze s jedním úřadem, který si veškerá potřebná stanoviska vyžádá sám a v zákonných lhůtách.

Je však třeba zdůraznit, že reálná praxe se od teoretických lhůt může lišit, zejména v přechodném období, kdy si úřady na nový systém teprve zvykají a kdy dochází k postupné digitalizaci stavebního řízení. Zavádění nových informačních systémů, které mají sloužit jako jednotné portály pro podávání žádostí a sledování jejich stavu, provázely v uplynulých měsících technické komplikace, jež mohly lhůty v jednotlivých případech prodloužit nad rámec zákonného rámce. Stavební úřady zároveň řeší personální otázky, protože nová právní úprava klade na úředníky vyšší nároky z hlediska odbornosti i rychlosti rozhodování.

Pro stavebníky je důležité vědět, že běh lhůty se odvíjí od okamžiku, kdy je žádost skutečně úplná a bez vad. Pokud úřad zjistí nedostatky v podané dokumentaci, lhůta se přerušuje až do doby, než žadatel chybějící podklady doplní. Proto se doporučuje věnovat přípravě žádosti maximální pozornost, ideálně ve spolupráci se zkušeným projektantem nebo autorizovaným inženýrem, který dokáže předem odhalit případné nedostatky a předejít tak zbytečnému prodlužování celého procesu. Dodržení stanovených lhůt tak závisí nejen na samotném úřadu, ale významnou měrou i na kvalitě a úplnosti předložené dokumentace ze strany žadatele.

Zjednodušení povolování jednoduchých staveb

Nový stavební zákon přináší podstatnou úlevu pro ty, kteří chtějí realizovat menší a technicky nenáročné stavební záměry. Zatímco dřívější právní úprava vyžadovala poměrně komplikovaný administrativní proces i u staveb, které z pohledu veřejného zájmu nepředstavovaly žádné vážnější riziko, nová legislativa se snaží tuto nerovnováhu napravit a přizpůsobit míru regulace skutečnému významu a rozsahu stavby. Jednodušší stavby by tak měly projít výrazně rychlejším a méně byrokratickým povolovacím procesem, což se týká typicky rodinných domků menšího rozsahu, zahradních staveb, garáží, altánů, bazénů nebo drobných přístaveb ke stávajícím objektům.

Podstatou zjednodušení je rozšíření kategorie staveb, u nichž postačí ohlášení namísto klasického stavebního povolení, případně u nichž není potřeba žádné povolení vůbec. Stavebník tak v mnoha případech nemusí procházet zdlouhavým řízením, kde by musel čekat na vyjádření řady dotčených orgánů, ale vystačí si s jednodušším oznámením záměru stavebnímu úřadu. Úřad následně posoudí, zda předložená dokumentace splňuje základní technické a bezpečnostní požadavky, a pokud nejsou zjištěny žádné závažné nedostatky, stavba může být zahájena v podstatně kratší době než dříve.

Zákon také klade důraz na to, aby dokumentace potřebná pro jednoduché stavby byla méně rozsáhlá a srozumitelnější i pro laickou veřejnost. Cílem je, aby si běžný stavebník dokázal poradit s přípravou podkladů bez nutnosti najímat si drahé odborné poradce na každý dílčí úkon, ačkoliv spolupráce s projektantem nebo autorizovaným technikem zůstává u řady staveb i nadále praktickým doporučením, zejména kvůli technické správnosti návrhu a předejití pozdějším komplikacím.

Významnou roli hraje také digitalizace celého procesu, kdy je snahou umožnit podání žádostí a příslušné komunikace se stavebním úřadem elektronickou cestou. Tím se má zkrátit doba vyřízení a zároveň omezit prostor pro průtahy způsobené nutností fyzicky doručovat dokumenty na několik míst současně. Elektronizace by měla přispět i k větší transparentnosti, protože stavebník má možnost sledovat stav svého podání a případné výzvy k doplnění v reálném čase.

Zjednodušení se netýká pouze rychlosti, ale i celkové srozumitelnosti pravidel. Nová úprava se snaží jasně vymezit, které stavby spadají do zjednodušeného režimu, aby nedocházelo k výkladovým nejasnostem, které byly v minulosti častým zdrojem sporů mezi stavebníky a úřady. I přes zjednodušení však zůstává zachována ochrana veřejných zájmů, jako je požární bezpečnost, ochrana životního prostředí či práva sousedů, takže ani u drobných staveb není proces zcela bez kontroly. Cílem je najít rozumnou rovnováhu mezi rychlostí, dostupností a nezbytnou mírou dohledu ze strany státu.

Role obecních a krajských stavebních úřadů

Nový stavební zákon zásadně přerovnává vztahy mezi jednotlivými úrovněmi veřejné správy a jejich dopad se plně projevuje právě na fungování obecních a krajských stavebních úřadů. Zatímco původní záměr počítal se zřízením centralizované soustavy státních stavebních úřadů zcela oddělené od samosprávy, po opakovaných novelizacích se praxe vrátila k modelu, kde obecní stavební úřady zůstávají páteří prvoinstančního rozhodování a kraje plní zejména funkci odvolacího a metodického orgánu. Tento kompromis vznikl jako reakce na obavy měst a obcí, že by úplné odtržení stavební agendy od samosprávy vedlo k oslabení místní znalosti terénu a ztrátě odpovědnosti vůči konkrétnímu regionu.

Obecní stavební úřady tak i nadále vyřizují drtivou většinu žádostí o povolení staveb, ohlášení jednodušších záměrů nebo kolaudační souhlasy. Nový zákon jim ale ukládá pracovat s jednotným digitálním portálem stavebníka, což v praxi znamená, že úředníci musí zvládnout nejen stavební právo, ale i práci s elektronickými spisy, datovými schránkami a propojenými registry, jako je informační systém katastru nemovitostí či evidence územně plánovací dokumentace. Právě tato digitalizace patří mezi nejnáročnější změny, se kterými se menší obecní úřady musí vyrovnávat, protože personální kapacity malých obcí s rozšířenou působností často nestačí na to, aby zvládly současně agendu i technologickou modernizaci.

Krajské stavební úřady získaly podle nové úpravy posílenou roli v oblasti odvolacího řízení a sjednocování výkladové praxe. Mají také dohlížet na to, aby jednotlivé obecní úřady v kraji postupovaly jednotně a nedocházelo k výrazným rozdílům v posuzování obdobných záměrů. Tato koordinační funkce se ukazuje jako klíčová zejména u složitějších staveb, jako jsou průmyslové areály, dopravní stavby nebo větší bytové soubory, kde se často střetávají zájmy více obcí i krajů zároveň. Krajský úřad má navíc pravomoc metodicky usměrňovat výklad nejasných ustanovení zákona, což snižuje riziko, že se stejná stavba v jednom kraji povolí bez problémů a ve druhém narazí na zásadní obstrukce.

Diskutovaným tématem zůstává otázka financování a personálního zajištění stavebních úřadů na obecní úrovni. Mnohé obce dlouhodobě upozorňují, že nová agenda přináší více povinností, ale nikoliv odpovídající navýšení rozpočtu či počtu pracovních míst. Kraje se tak v posledních letech snaží zprostředkovávat vzdělávací programy a sdílené konzultační linky, aby menší úřady zvládaly nápor žádostí i bez razantního posílení kapacit. Zároveň se objevují snahy o větší propojení jednotlivých obecních úřadů v rámci kraje prostřednictvím sdílených metodických týmů, které mají pomoci sjednotit postup u komplikovanějších případů.

Celkově lze říct, že role obecních a krajských stavebních úřadů se pod vlivem nového stavebního zákona nezhroutila, jak se před lety obávali kritici centralizace, ale výrazně se proměnila směrem k větší digitalizaci, silnější metodické kontrole a užší spolupráci mezi úrovněmi veřejné správy.

Nový stavební zákon měl zjednodušit povolování staveb, ale ukázalo se, že skutečná reforma nespočívá v paragrafech, nýbrž ve schopnosti úředníků a stavebníků naučit se s novými pravidly pracovat ve prospěch věci, ne proti ní.

Bohumil Krejčíř

Zapojení dotčených orgánů do řízení

Nový stavební zákon zásadně mění způsob, jakým se do stavebního řízení zapojují dotčené orgány státní správy, tedy instituce, které chrání veřejné zájmy v oblasti životního prostředí, ochrany památek, veřejného zdraví, požární bezpečnosti nebo dopravy. Zatímco dříve musel stavebník obcházet jednotlivé úřady postupně a shánět desítky samostatných vyjádření, dnes se klade důraz na to, aby se všechna dotčená stanoviska sešla na jednom místě a v jednom čase. Cílem je odstranit roztříštěnost rozhodování a zabránit situacím, kdy si jednotlivé orgány navzájem protiřečí nebo kdy se řízení zbytečně prodlužuje kvůli chybějícímu vyjádření jediné instituce.

Klíčovým prvkem je takzvané závazné stanovisko, které dotčený orgán vydává v rámci společného řízení vedeného stavebním úřadem. Toto stanovisko je pro stavební úřad závazné, ale zároveň je součástí jediného správního spisu, což usnadňuje přezkum i případné odvolání. Stavebník tak již nemusí obíhat hygienickou stanici, památkáře, orgán ochrany přírody a další instituce zvlášť, ale veškerá komunikace probíhá prostřednictvím stavebního úřadu, který funguje jako centrální bod celého procesu.

Dotčené orgány jsou povinny reagovat ve stanovených lhůtách, což má zamezit dlouhodobému čekání na vyjádření, které v minulosti patřilo k nejčastějším příčinám průtahů. Pokud orgán nevydá stanovisko včas, zákon počítá s mechanismy, které mají zabránit blokaci celého řízení. Tato změna je vnímána jako jeden z nejvýznamnějších přínosů reformy, protože právě nečinnost či pomalost dotčených orgánů byla dlouhodobě kritizována jako hlavní brzda výstavby.

Zákon také klade důraz na odbornou koordinaci mezi orgány navzájem. V praxi to znamená, že pokud se stanoviska různých institucí dostanou do rozporu, musí být tento rozpor řešen ještě před vydáním rozhodnutí, a to ideálně na úrovni nadřízených orgánů nebo prostřednictvím koordinovaného stanoviska, které sjednocuje požadavky více institucí do jednoho dokumentu. Tím se snižuje riziko, že stavebník obdrží protichůdné podmínky, které by nebylo možné v praxi splnit.

Zapojení dotčených orgánů se týká prakticky všech fází výstavby, od územního plánování přes vydání povolení až po kolaudaci. Nová právní úprava přitom počítá s tím, že digitalizace stavebního řízení výrazně usnadní i komunikaci s těmito orgány, protože stanoviska mají být předávána elektronicky prostřednictvím jednotného informačního systému. To by mělo omezit papírovou agendu a zrychlit oběh dokumentů mezi jednotlivými institucemi.

I přes tyto změny zůstává zachována základní zásada, že veřejné zájmy chráněné jednotlivými orgány nesmí být oslabeny jen proto, aby se zrychlilo povolovací řízení. Zákon se tak snaží najít rovnováhu mezi zrychlením výstavby a zachováním odborného dohledu, který má garantovat, že nové stavby budou bezpečné, ekologicky šetrné a v souladu s veřejným zájmem.

Nejčastější problémy praktické aplikace zákona

V praxi se ukazuje, že přechod na nový stavební zákon zdaleka není tak hladký, jak si jeho tvůrci před časem představovali. Stavební úřady, projektanti i samotní stavebníci se potýkají s celou řadou obtíží, které pramení jak z nejasné formulace některých ustanovení, tak z nedostatečné technické připravenosti systémů, na nichž má nová úprava fungovat.

Jedním z nejpalčivějších problémů zůstává fungování digitálního systému pro podávání žádostí. Portál stavebníka, který měl zjednodušit a zrychlit komunikaci s úřady, dlouhodobě trápí výpadky, pomalé načítání formulářů a nepřehlednost pro uživatele, kteří nejsou zvyklí pracovat s elektronickými podáními. Mnozí žadatelé si stěžují, že místo úspory času tráví hodiny vyplňováním údajů, které se následně stejně musí dokládat v listinné podobě, protože úředníci nemají jistotu, zda elektronický systém data správně zpracoval.

Dalším častým problémem je nejednotný výklad zákona mezi jednotlivými stavebními úřady. Zatímco v některých krajích úředníci postupují podle metodických pokynů vydávaných ministerstvem, jinde se drží starší praxe a snaží se nová pravidla aplikovat způsobem, který je jim bližší z předchozí právní úpravy. To vede k tomu, že stejná žádost může být na jednom úřadě vyřízena bez problémů, zatímco jinde je vrácena k doplnění nebo dokonce zamítnuta. Stavebníci tak často nemají jistotu, jaký postup vlastně zvolit, a raději se obrací na právníky nebo specializované poradce, což celý proces prodražuje.

Značné potíže činí také nejasnosti kolem přechodných ustanovení. Řízení zahájená ještě podle starého zákona se mají dokončit podle původních pravidel, ale v praxi se objevují spory o to, kdy přesně bylo řízení zahájeno a zda se na něj tedy vztahuje starý, nebo nový režim. Tato nejistota se týká zejména rozsáhlejších projektů, kde se dokumentace připravovala několik let a přechod na nová pravidla by znamenal nutnost přepracovat podstatnou část podkladů.

Nemalým problémem je i otázka kompetencí jednotlivých úřadů. Nový zákon měl zjednodušit strukturu stavební správy a omezit počet institucí, které se do povolovacího procesu zapojují, avšak v praxi se často stává, že dotčené orgány, jako jsou hasiči, hygienici nebo památkáři, nadále vyžadují samostatná stanoviska, jejichž vzájemná koordinace není vždy zajištěna. Stavebník se tak i nadále musí obracet na několik institucí zvlášť, což popírá základní myšlenku jednotného řízení.

Kromě toho se objevují potíže s kvalifikací a kapacitou úředníků, kteří mají nová pravidla aplikovat. Řada z nich prošla jen krátkým proškolením a v praxi se teprve učí, jak s novým zákonem pracovat. To se projevuje delšími lhůtami pro vyřízení žádostí, než zákon sám předpokládá, a také větší chybovostí v rozhodnutích, která pak musí být opravována v odvolacím řízení.

Nezanedbatelným zdrojem komplikací je také nejasná návaznost nového stavebního zákona na další právní předpisy, například na zákon o ochraně přírody a krajiny nebo na energetickou legislativu. V praxi se stává, že požadavky jednotlivých zákonů si vzájemně odporují nebo se překrývají, což opět prodlužuje a komplikuje povolovací proces.

Celkově lze říci, že ačkoli byl nový stavební zákon prezentován jako nástroj zrychlení a zjednodušení výstavby, jeho praktická aplikace zatím ukazuje, že bez dalších legislativních úprav a zejména bez plně funkčního digitálního systému se očekávaný efekt nedostavuje v takové míře, jakou si stavebníci i úřady představovali.

Zkušenosti stavebníků s novým systémem

Praxe ukazuje, že první měsíce fungování nového stavebního zákona provázely spíše rozpaky než nadšení, a lidé, kteří si v této době vyřizovali stavební povolení, si téměř jednohlasně stěžují na to, jak málo se realita liší od slibů provázejících novou legislativu. Mnozí stavebníci mluví o zmatku, který panoval na úřadech samotných – úředníci si teprve zvykali na nové postupy, na nový informační systém a na měnící se kompetence, což se přirozeně promítlo i do rychlosti a kvality vyřizování jednotlivých žádostí.

Jedním z nejčastěji zmiňovaných problémů je fungování portálu stavebníka, tedy digitálního nástroje, který měl celý proces zjednodušit a zpřehlednit. Řada lidí popisuje, že se systém opakovaně sekal, dokumenty se nahrávaly jen s obtížemi a komunikace s úřadem probíhala nakonec spíše klasickou cestou přes e-mail nebo osobně, než jak si to zákonodárci představovali. „Čekal jsem, že podám žádost online a budu mít klid, místo toho jsem strávil hodiny telefonováním na podporu portálu,“ popisuje svou zkušenost jeden ze stavebníků, jehož příběh není v diskuzních fórech nijak výjimečný.

Další skupina stavebníků oceňuje alespoň dílčí pokrok, zejména tam, kde se podařilo skutečně sjednotit dřívější roztříštěnou agendu do rukou jednoho stavebního úřadu. Tam, kde úřady stihly personálně i technicky zvládnout přechod na nová pravidla, se doba vyřizování povolení skutečně zkrátila a stavebníci nemuseli obcházet desítky různých institucí, jak tomu bylo za staré právní úpravy. Na druhou stranu i tito lidé přiznávají, že zkrácení lhůt platí spíše na papíře než v praxi, protože úřady si stále mohou vyžádat doplnění podkladů, čímž se běh lhůty fakticky pozastavuje a celkový proces se prodlužuje podobně jako dříve.

Nezanedbatelná část stavebníků si stěžuje také na nejednotný výklad nových pravidel mezi jednotlivými úřady. Zatímco v jednom kraji úředníci k žádostem přistupují vstřícně a snaží se najít řešení, jinde se stavebníci setkávají s formalistickým přístupem a odkazy na to, že si sami mají „zjistit správný postup“, ačkoliv jasná metodika teprve vzniká. Tato nejistota vede k tomu, že si mnozí raději najímají odborníky – projektanty nebo právníky specializující se na stavební právo – i na kroky, které by dříve zvládli vyřídit sami.

Objevují se i pozitivnější hlasy, zejména mezi těmi, kdo stavěli menší stavby nevyžadující složité povolovací řízení. Zde se skutečně projevuje zjednodušení, protože řada jednodušších staveb dnes nepotřebuje klasické stavební povolení, ale stačí jim ohlášení, případně nepotřebují povolení vůbec. To lidé vnímají jako reálný krok správným směrem, i když zdůrazňují, že u větších projektů, jako jsou rodinné domy nebo komerční stavby, se administrativní zátěž podle jejich zkušenosti nijak výrazně nesnížila.

Celkově tak lze z výpovědí stavebníků vysledovat obraz systému, který se teprve postupně zabíhá a jehož skutečný přínos se bude naplno projevovat až s tím, jak úřady i stavebníci získají s novými pravidly více zkušeností a jak se doladí technické nedostatky digitálních nástrojů.

Plánované novely a další úpravy

Ministerstvo pro místní rozvoj i po ostrém startu nového stavebního zákona přiznává, že legislativní práce na úpravách celého systému zdaleka nekončí. Zákon sice nabyl účinnosti a stavební úřady i digitální systém DEB (dříve zamýšlený jako jednotný digitální nástroj) fungují v ostrém provozu, ale praxe ukázala řadu míst, kde je potřeba text zákona zpřesnit, doplnit nebo zjednodušit. Proto se už delší dobu připravuje další novela stavebního zákona, která má reagovat na zkušenosti úřadů, stavebníků i projektantů z prvních měsíců a let ostrého provozu.

Mezi nejčastěji zmiňovaná témata patří zjednodušení povolovacích procesů u jednodušších staveb, tedy typicky rodinných domů, drobných staveb v zahradách nebo technické infrastruktury. Odborná veřejnost i stavební úřady dlouhodobě upozorňují na to, že řada ustanovení je formulována příliš obecně nebo naopak zbytečně komplikovaně, což v praxi vede k rozdílnému výkladu na jednotlivých úřadech. Cílem plánovaných novel je proto sjednotit metodiku a omezit prostor pro protichůdné výklady zákona, což by mělo přinést větší předvídatelnost pro stavebníky i právní jistotu.

Dalším tématem, které se v souvislosti s plánovanými úpravami často skloňuje, je fungování a další rozvoj digitálního systému pro podávání žádostí a komunikaci se stavebními úřady. I když se odstranily nejzávažnější technické problémy z prvních měsíců provozu, ministerstvo přiznává, že systém bude procházet postupnými aktualizacemi, které mají zlepšit uživatelský komfort, rychlost odezvy a propojení s dalšími registry veřejné správy, jako je katastr nemovitostí nebo evidence obyvatel. Plánuje se rozšíření možností elektronického podání, a to i pro složitější typy staveb, u kterých se dosud papírová dokumentace v některých krocích neobešla.

Diskutuje se také o úpravě lhůt pro vyřízení žádostí, protože praxe ukázala, že u některých typů staveb jsou současné lhůty buď příliš krátké na kvalitní posouzení, nebo naopak zbytečně dlouhé u jednoduchých případů. Novela by měla lhůty diferencovat podle složitosti a rizikovosti stavby, což je princip, který se objevuje i v jiných evropských zemích s obdobným systémem povolování staveb.

Nelze opomenout ani otázku kompetencí jednotlivých stavebních úřadů, tedy vztah mezi obecnými stavebními úřady a specializovanými pracovišti. Vzhledem k tomu, že reorganizace stavební správy provázely v úvodní fázi personální i organizační potíže, ministerstvo zvažuje další úpravy, které by měly ujasnit rozdělení pravomocí a zamezit zbytečnému zdvojování agendy.

V neposlední řadě se hovoří o navazujících prováděcích vyhláškách, které mají doplnit technické detaily zákona, jež v samotném textu zákona zůstávají záměrně obecné. Tyto vyhlášky by měly postupně vznikat a být novelizovány podle toho, jak se budou objevovat konkrétní problémy v praxi. Celkově tak lze očekávat, že stavební právo v Česku zůstane ještě určitou dobu v pohybu, než se systém plně ustálí a všechny zúčastněné strany si na nová pravidla zvyknou.

Dopad na developery a soukromé stavebníky

Nový stavební zákon přinesl developerům i soukromým stavebníkům podstatně jinou realitu, než na jakou byli zvyklí v předchozích letech. Zatímco dříve se stavební řízení často táhlo měsíce, nezřídka i roky, kvůli roztříštěné agendě mezi desítkami stavebních úřadů, dnes je klíčovým hráčem Nejvyšší stavební úřad a na něj navazující krajské a specializované úřady, které fungují v jednotném systému. Pro developery to znamená především snahu o srozumitelnější a předvídatelnější proces, i když praxe ukazuje, že přechod na nová pravidla nebyl vůbec hladký.

Velcí developeři si nový systém pochvalují především kvůli digitalizaci celého procesu. Elektronické podání žádosti, sledování stavu řízení online a komunikace s úřadem prostřednictvím portálu stavebního řízení šetří čas i náklady na administrativu. U rozsáhlejších rezidenčních nebo komerčních projektů, kde se dříve muselo jednat s několika různými úřady současně, dnes stačí jedno místo, kam se podávají veškeré podklady. To výrazně omezuje riziko, že se řízení zasekne kvůli chybějícímu vyjádření jedné z dotčených institucí.

Na druhou stranu se ukázalo, že zrychlení řízení, které zákon sliboval, se v praxi projevuje jen postupně. Úřady se s novou agendou teprve sžívají, chybí zkušení pracovníci a někde přetrvávají personální nedostatky. Developeři tak často naráží na situace, kdy sice formálně mají nárok na vydání rozhodnutí v zákonné lhůtě, ale reálně se čeká déle, protože úředníci jsou zavaleni množstvím žádostí přecházejících ze starého systému do nového.

Pro soukromé stavebníky, tedy lidi, kteří si staví rodinný dům nebo řeší rekonstrukci, znamená nový zákon především změnu v tom, na koho se obrátit a jaké dokumenty připravit. Zjednodušení pro drobné stavby, jako jsou garáže, altány nebo menší přístavby, je vnímáno pozitivně, protože u řady z nich stačí ohlášení namísto plnohodnotného stavebního povolení. To v konečném důsledku šetří čas i peníze, protože se snižuje potřeba najímat drahé právní a projekční služby jen kvůli formálním záležitostem.

Zásadní roli hraje také otázka jednotné digitální dokumentace, kterou musí projektanti a stavebníci předkládat v přesně definovaném formátu. To sice zpočátku přineslo problémy, protože ne všichni architekti a technici byli na elektronickou formu zvyklí, ale postupně se stává standardem a usnadňuje komunikaci mezi všemi zúčastněnými stranami.

Developeři také oceňují, že nový stavební zákon omezuje možnost takzvaného skrytého blokování staveb ze strany některých obcí nebo aktivistických skupin, které dříve dokázaly řízení protahovat opakovanými odvoláními. Nyní jsou lhůty pro námitky jasně stanovené a jejich nedodržení znamená, že se k nim nepřihlíží. To dává investorům větší jistotu při plánování harmonogramu výstavby a čerpání financování.

Nelze ale opomenout ani obavy z přechodného období, kdy se souběžně vedou stavební řízení podle starého i nového zákona, což pro řadu právníků a stavebních firem znamená dvojí agendu a riziko chyb. Přesto se očekává, že jakmile se systém plně usadí, dopad na developery i soukromé stavebníky bude jednoznačně pozitivní, protože sníží byrokracii a zpřehlední celý proces povolování staveb.

Srovnání se starým stavebním zákonem

Nový stavební zákon, který nahrazuje dřívější právní úpravu z roku 2006, přinesl řadu změn, jež se dotýkají prakticky každého, kdo se stavebnictvím přijde do styku. Zatímco starý stavební zákon procházel od svého vzniku desítkami novelizací, které vedly k roztříštěnosti a mnohdy i k protichůdnému výkladu jednotlivých ustanovení, nová úprava si klade za cíl přinést jednotný a přehlednější systém. Základní filozofií nového zákona je zjednodušení a zrychlení povolovacích procesů, což byl dlouhodobě kritizovaný nedostatek předchozí úpravy.

Podle starého stavebního zákona bylo nutné v naprosté většině případů projít dvěma samostatnými řízeními – nejprve územním řízením a následně stavebním řízením. Tento dvoufázový model, byť měl svou logiku v oddělení otázek umístění stavby od otázek jejího technického provedení, v praxi znamenal zdvojení administrativy, opakované předkládání podkladů a v konečném důsledku i výrazné prodloužení celého procesu, který se u složitějších staveb mohl táhnout i několik let. Nový stavební zákon tato dvě řízení v mnoha případech slučuje do jednoho společného povolení, čímž se má docílit podstatného zkrácení doby od podání žádosti až po vydání rozhodnutí.

Další podstatný rozdíl spočívá v organizaci stavebních úřadů. Zatímco za staré právní úpravy fungovala stavební agenda převážně na obecních a krajských úřadech v rámci takzvané přenesené působnosti, což vedlo k nejednotnosti postupů a různé kvalitě rozhodování napříč republikou, nová právní úprava usiluje o vytvoření jednotné soustavy stavebních úřadů, která by měla zajistit srovnatelný přístup k žadatelům bez ohledu na to, v jaké části země se nacházejí. Tento krok byl provázen i diskuzemi o postavení specializovaných stavebních úřadů, jako jsou úřady drážní, vodoprávní nebo úřady spravující stavby v oblasti energetiky.

Změnu doznalo také postavení dotčených orgánů státní správy. Starý stavební zákon umožňoval jednotlivým úřadům vydávat samostatná závazná stanoviska, která se často navzájem překrývala nebo si dokonce odporovala, což stavebníkům komplikovalo orientaci v celém procesu. Nová úprava směřuje k tomu, aby stavební úřad fungoval jako jednotné kontaktní místo, které koordinuje vyjádření všech dotčených institucí a vydává jedno souhrnné rozhodnutí.

Rozdílný je i přístup k digitalizaci. Zatímco za staré úpravy probíhala velká část komunikace v listinné podobě a žadatelé museli osobně navštěvovat úřady, nová legislativa počítá s rozvojem elektronických nástrojů, včetně portálu stavebníka, jenž má sloužit jako centrální místo pro podávání žádostí a sledování průběhu řízení.

Nelze opomenout ani otázku lhůt. Starý zákon sice lhůty formálně stanovoval, v praxi však docházelo k jejich častému překračování bez zásadních sankcí. Nový stavební zákon zavádí přísnější mechanismy vynutitelnosti dodržování lhůt, včetně fikce vydání povolení v případě nečinnosti úřadu, což má motivovat úředníky k rychlejšímu rozhodování a stavebníkům dát větší jistotu ohledně předvídatelnosti celého procesu.